Рынок флиппинга в США — обман!
Питтсбург: маржа на флипе 85,9%. Остин: 2%. Один и тот же квартал, одна страна.
Как так выходит, что внутри одной страны — разница в сорок с лишним раз?
Топ крупных метро по марже, Q1 2026 (данные ATTOM):
1️⃣ Pittsburgh — 85,9%
2️⃣ Buffalo — 84%
3️⃣ Virginia Beach — 74,9%
4️⃣ Baltimore — 65,9%
А теперь худшие:
Austin — 2%, Dallas — 4,3%, San Antonio — 5,1%, Houston — 7,2%, Salt Lake City — 9,5%.
🔴 Причина №1 - Тонкая маржа
Одна и та же работа — купить, отремонтировать, продать. Флиппер в Бостоне уносит с дома $184,000. В Далласе — $18,147. В десять раз меньше за тот же труд. И это валовая маржа — до вычета ремонта, процентов по кредиту и расходов на продажу. То есть далласский флиппер после реальных затрат уже в минусе.
🏗 Причина №2 - Новостройки
4 из 5 худших рынков — Техас. Застройщик даёт покупателю ставку ~5% плюс бонус $25-40K на новый дом — вторичка с ремонтом против этого не конкурент.
⏱ Причина №3 - Долгое удержание
Остин держит дом 154 дня — вдвое дольше среднего. Каждый лишний месяц — платёж по займу за объект, который ещё не продан.
Я это прожил сам: в пике мои платежи по всем домам дошли до $12,000 в месяц, при этом приносили НОЛЬ дохода. Дома стоят красивые, отремонтированные, а покупателя нет. Банку плевать — платёж приходит по расписанию. Я лежал ночью, смотрел в потолок и думал, на что семья будет жить в следующем месяце и как мне заплатить аренду.
Вот почему рынок флипа в США — обман: единого рынка не существует, есть десятки локальных, и между ними — пропасть.
Если занимаешься флиппингом — ищи локацию, где это выгодно, даже если она в двух часах езды от тебя, поднимай жопу и следуй за деньгами. На своём заднем дворе флиппинг может оказаться глубоко убыточным. Я даже знаю флипперов, которые летают на свои объекты через всю страну.
Лично мне больше нравится, когда актив платит мне каждый месяц, пока я им владею, а не наоборот. Поэтому спустя 6 домов, я выбрал не продавать дома, а сдавать их по комнатам, рефинансировать в банке и делать новый дом каждые 3-4 месяца — а не ждать 154 дня и плакать ночами в надежде, что придёт тот самый покупатель, который избавит меня от ипотеки и выберет именно мой дом среди сотен других таких же вариантов. Согласны? 🔥
