Почему квартиры не дешевеют при снижении спроса?
Вроде все очевидно: ставка высокая - на сегодня ключ 14%, ипотека от 17.5-18%, она доступна немногим, покупателей стало меньше - значит, цены должны снижаться. Но в Москве сейчас происходит обратное. Давайте посмотрим на цифры.
За первые пять месяцев 2026 года количество сделок с новостройками сократилось почти на 36%. В массовом сегменте за полугодие продажи упали на 49%, но средняя цена квадратного метра при этом выросла на 20%.
Потому что стоимость жилья сегодня определяет не только спрос. На неё всё сильнее влияет дефицит нового предложения. В 2022 году в Москве стартовали продажи в 98 новых проектах, в 2024-м - в 63, а в 2025-м - в 40, в 2026 - 22 новых проекта, 18 из этих 22 проектов относятся к премиальному, элитному и de luxe сегментам, то есть не для всех. Это минимум за десятилетие. При дорогом проектном финансировании, росте стоимости земли, строительства и требований города девелоперам сложнее выводить массовое жильё. Поэтому они сокращают объёмы и всё чаще строят более дорогие проекты для платёжеспособной аудитории, не зависящей от льготной ипотеки.
Рынок фактически разделяется на две части. Первая - минимальный бюджет, небольшая площадь и задача «купить хоть что-то». Вторая - качественная недвижимость в сильной локации: современная архитектура, благоустройство, школы, парки, набережные, сервис и окружение. Именно здесь покупатель платит уже не только за метры, а за образ жизни и будущую ликвидность.
При этом деньги у населения есть. Высокие ставки не уничтожили капитал - они временно задержали его на депозитных счетах. Сохраняет рынок и большое количество сделок без кредита. Из 75 тыс. покупок жилья, зарегистрированных в Москве за январь–май 2026 года, около 34,9 тыс. были оплачены собственными средствами. То есть почти половина сделок состоялась без ипотеки, а и люди продолжают выводить деньги из банков. С 1 по 29 июля спрос на наличные достиг 595,5 млрд рублей - это на 39% больше, чем в июне. В целом за январь–июль объем снятых наличных превысил 2 трлн рублей.
Новостройки дорожают из-за ограниченного предложения и роста себестоимости. Застройщики сейчас строят не так, как те же 5 лет назад, сейчас они обязаны создавать ещё и среду - внутренние пространства, школы, сады, то есть тратить на стройку больше, чем раньше. Обсуждается, что застройщиков обяжут строить больше паркингов, недавно появились детали будущих требований к новостройкам по обеспеченности машиноместам. Такое постановление правительство Москвы может принять в ближайшие пару недель. По нему застройщиков обяжут делать в 2-3 раза больше машиномест.
Стоимость стройки опять вырастет = квартиры подорожают.
Затем новостройки задают новый ценовой ориентир вторичному рынку: собственник готовой квартиры не хочет продавать её значительно дешевле строящегося дома по соседству.
Но дорожать одинаково будет не всё. Всегда говорю, что сейчас надо тщательно выбирать и сравнивать несколько критериев и изучать финмодель застройщика перед покупкой. Главный вопрос при выборе квартиры сегодня звучит так: «Кто захочет купить или арендовать эту квартиру через пять лет и почему выберет именно её?». Выигрывать будут проекты в развивающихся локациях, с дефицитным предложением и понятной аудиторией. А морально устаревающее жильё без сильной среды может всё заметнее отставать от инфляции и качественных новостроек.
Ипотека по-прежнему влияет на рынок, но не объясняет его целиком. То есть прямой зависимости от снижения или повышения ставки тоже ждать не стоит.