12 налоговых ошибок в сфере недвижимости, которые стоят предпринимателям сотен тысяч рублей
📍1. Занижение стоимости в договоре купли-продажи
Схема «часть в договоре, часть наличными» уже давно перестала быть безопасной.
Налоговая вызывает покупателей на допросы, использует архивы объявлений ЦИАН и Авито, заказывает независимую оценку объектов и сравнивает ее с ценой в договоре.
Если выяснится занижение стоимости, налог могут начислить не с разницы между покупкой и продажей, а со всей суммы сделки. Плюс добавят пени, штраф до 40%, а в некоторых случаях дело может обернуться уголовной ответственностью.
📍 2. Работа без регистрации ИП
Многие боятся «засветиться» и попасть после регистрации ИП на проверку сделок за прошлые годы. Но на практике налоговая так не делает.
А вот рисков работать как физлицо становится все больше. Налоговая использует разные инструменты и легко определяет признаки предпринимательской деятельности.
📍 3. Неправильный выбор системы налогообложения
Часто предприниматели выбирают систему налогообложения как у кого-то из знакомых. Но на самом деле у двух предпринимателей с одинаковой деятельностью налоговая нагрузка может отличаться в разы.
📍 4. Регистрация ИП в неподходящий момент
Если сначала купить несколько объектов как физлицо, а потом зарегистрировать ИП, расходы по ранее купленным объектам зачастую уже нельзя будет учесть.
Поэтому сначала завершите старые сделки, а уже затем регистрируйте ИП и покупайте новые объекты.
📍 5. Неиспользование налоговых льгот
Например, многие не знают, что:
— можно не платить налог на имущество по объектам, используемым в предпринимательстве
— реализация и аренда жилых помещений часто освобождены от НДС
— семьи с двумя и более детьми могут полностью освободиться от НДФЛ при продаже недвижимости
📍 6. Работа без кассового аппарата и ошибки в чеках
При расчетах с физлицами в ряде случаев необходимо применять кассу. Штраф за это нарушение может достигать 50% суммы каждого непробитого чека.
📍 7. Путаница в налоговых правилах для ИП и физлиц
После регистрации ИП многие продолжают жить по налоговым правилам для физлиц. Забывают про расчетный счет, кассовые чеки, авансовые платежи, особенности расчета налогов и т.д.
📍 8. Неправильный расчет налоговой базы
Очень распространенная ошибка в посуточной аренде. Рассмотрим на примере:
Квартира сдается за 3 000 ₽, сервис удержал комиссию 150 ₽
На расчетный счет поступило 2 850 ₽ - и многие считают доходом именно эту сумму
Но налоговая база — 3 000 ₽, потому что комиссия агрегатора — это ваш расход, а не уменьшение дохода
Из-за такой ошибки можно незаметно превысить лимиты по УСН, патенту или самозанятости
📍 9. Использование агентской схемы на патенте, самозанятости и АУСН
Этого делать нельзя. Нарушение может привести к потере права на спецрежим и переходу на общую систему с начислением НДС и других налогов.
📍 10. Ошибки налогового агента
Актуально для флипперов, работающих с частными инвесторами, а также при аренде и субаренде, когда предприниматель становится налоговым агентом по отношению к собственнику.
Необходимо удержать НДФЛ с процентов и отчитаться перед налоговой.
📍11. Неправильный перенос расходов
Типичная ошибка во флиппинге. Разберем на примере:
В декабре 2025 года купили квартиру за 10 млн ₽ и показали в декларации убыток 10 млн ₽
в январе 2026 года продали ее за 20 млн ₽ и показали доход
Но во флиппинге расходы учитываются только в момент продажи объекта
📍 12. Продажа имущества, использовавшегося в предпринимательстве
Если объект использовался в предпринимательской деятельности хотя бы 1 день, правило минимального срока владения уже не работает.
Причем закрытие ИП перед продажей ситуацию не спасает.
👉 Большинство проблем с налоговой возникают из-за незнания правил и норм. Но это от доначислений не освобождает. Если вы хотя бы в одном пункте узнали себя — это хороший повод проверить свою налоговую модель сейчас, а не после требования из налоговой.
🌐 Елизавета Путякова
