Законопроект по мене: цензурных слов у меня немного. Но я попробую их написать в посте.
Предыстория здесь. Законодатели ну совсем решили не заморачиваться размышлениями, причинно-следственными связями и взяли скудную часть выжимки из Постановления Конституционного Суда в основу законопроекта. Напомню, КС отвязал правила по мене от правил купли-продажи.
В проекте предлагается взимать НДФЛ с разницы кадастровых стоимостей, платить налог будет сторона, получившая недвижимость кадастром выше, чем отдано по мене.
📌📌Только навскидку я вижу массу неурегулированных пробелов и массу лазеек для ухода от налога.
Из основного: ❗️Подвисает срок владения. То есть если ранее мену декларировали только если выбывшим объектом владели менее 3/5 лет, то сейчас – непонятно. Законодатель связывает налог с получением объекта бОльшей кадастровой стоимости, не внося изменения в пункт 17.1 статьи 217 и статью 217.1, где речь идет о продаже. При этом Конституц.суд отвязал мену от продажи как таковой. Если законодатель сознательно уходит от модели «мена = продажа» и вводит самостоятельную дельту, механически тащить туда освобождение по 217.1 уже нельзя без прямой нормы. Если человек владел квартирой 10 лет и поменял её на другой объект, освобождение по сроку владения работает или нет? При продаже — работает. А при мене? Объект выбыл. Доход вроде может возникнуть. Но объект был в собственности дольше минимального срока. А сроки 3/5 лет регламентированы для продажи (формулировки ст. 217.1 и п.17.1 ст.217). К.Суд отвязал мену от продажи. И если теперь факт дохода привязывается только к получателю недвижимости бОльшей кадастровой стоимости (и дохода нет у получателя объекта меньшей кад.стоимости), и налог возникает не из того, что человек «продал старую квартиру», а из того, что он получил имущественное приращение в результате обмена. ❗️Однако аргументы в пользу применения срока тоже есть. Законопроект всё равно говорит о «доходах от отчуждения объекта по договору мены». То есть формально можно построить позицию: 1) мена — это форма отчуждения имущества; 2) доход возник в связи с выбытием объекта; 3) объектом владели дольше минимального срока; 4) значит, доход должен освобождаться. Но эта позиция будет спорной именно потому, что КС отдельно подчеркнул: мена не равна продаже для целей механического переноса налоговых правил.
📌Я считаю, что без прямой поправки в 217 и 217.1 срок владения при мене автоматически применять нельзя. Его можно будет применять как защитную позицию налогоплательщика, но системно новая модель скорее ведёт к обратному: срок владения старого объекта не освобождает дельту. 😁Однако я практически уверена, что инспекции на местах будут по-старому применять сроки владения. Но проблематику это не отменяет.
Далее.❗️Шикарный подгон налоговым нерезидентам, да и резидентам, не желающим платить налоги. Просто шикарный. Разъяснять не буду. Но. Неужели. Законодатель. Этого. НЕ Видит??
❗️Далее, из веселого. Отдельный привет тем, у кого будет мена в 2026 году. Постановление КС уже есть и оно прямо прописывает новый временный порядок до внесения изменений в законодательство. А законопроект вступает в силу с 1 января 2027 года! То есть все сделки 2026 года, получается, идут с учетом «опровержения эквивалентности в налоговых целях, т.е. установления получения соответствующей стороной договора мены экономической выгоды от произведенного обмена, включая внеэкономические мотивы». Более того, и сделки 2025 года тоже.
❗️Плюс никак не урегулированные вопросы вроде «а как теперь считать расход при продаже объекта, полученного по мене?» (и да, если это не прописать, получим либо двойное налогообложение, либо очередную схему), «а можно ли брать вычет по мене?», «а что если мена происходит не недвижимостью, а иным имуществом или имущественными правами», «а что с предпринимательским доходом, если законодатель прямо прописал порядок обложения только для непредпринимательских сделок мены?»
...Остается надеяться, что после трех чтений законопроект существенно изменится.