Покупка дома в Австралии: как это происходит
Мы недавно купили дом, поэтому рассказываю по свежему личному опыту — и по опыту прошлых покупок.
Покупка недвижимости начинается с первоначального взноса.
Существуют программы, позволяющие некоторым покупателям приобрести жильё с депозитом от 5%. Но чем меньше ваш первоначальный взнос, тем строже требования банка и тем выше могут быть дополнительные расходы.
Банкам проще одобрять молодых наёмных работников со стабильным высоким доходом за последние один-два года и небольшими расходами.
Сложнее получить ипотеку тем, кто:
— работает на себя; — имеет нестабильный или недавно выросший доход; — находится ближе к пенсионному возрасту; — содержит детей или других иждивенцев; — имеет кредиты и высокие ежемесячные расходы.
Дети для банка — это не плохо, но каждый ребёнок увеличивает расчётные расходы семьи и уменьшает сумму, которую банк готов выдать.
Если финансовая ситуация не выглядит для банка идеально, часто требуется депозит около 20%. При меньшем депозите также может возникнуть необходимость оплачивать страховку кредитора — Lenders Mortgage Insurance.
Требования банков сложные, и разные банки могут совершенно по-разному оценивать одного и того же клиента. Поэтому лучше сразу обращаться к mortgage broker.
Обычно клиент напрямую не оплачивает его работу: брокер получает комиссию от банка. Но условия всё равно нужно уточнять заранее.
Когда вы понимаете, какую сумму банк предварительно готов вам одобрить, и имеете необходимый первоначальный взнос, можно начинать смотреть объекты.
На недорогие дома, таунхаусы, квартиры и юниты часто претендуют сразу несколько покупателей.
Продажа может проходить через публичный аукцион, закрытые предложения или обычные переговоры с агентом. Поэтому указанная в объявлении цена не всегда является реальной конечной ценой. Иногда пишут только ориентир — например, offers over $700,000.
Вы направляете предложение продавцу через его агента.
В предложении указываются:
— цена; — размер депозита по контракту; — срок завершения сделки; — условия получения финансирования; — другие важные для покупателя условия.
Если продавец принимает предложение, стороны подписывают контракт. После этого покупатель вносит предусмотренный контрактом депозит.
Важно: это не обязательно тот же самый депозит, который вы накопили для получения ипотеки.
Дальше к сделке подключаются conveyancers или solicitors. У продавца свой специалист, у покупателя — свой.
Они проверяют контракт, документы на недвижимость, расчёты, ограничения и готовят сделку (settlement).
Большинство документов с банком и участниками сделки подписывается электронно. Ходить никуда не нужно.
Затем назначается точная дата settlement.
К этому моменту покупатель перечисляет свою часть денег на специальный счёт, банк предоставляет кредитные средства, юристы проводят расчёты — и право собственности переходит к покупателю.
И вуаля: вы становитесь владельцем австралийской недвижимости.
Ещё один важный расход — stamp duty, налог при покупке недвижимости.
Он может составлять значительную сумму. Но для тех, кто впервые покупает жильё в Австралии, в некоторых штатах действуют освобождения, скидки и государственные программы поддержки.
Условия сильно отличаются в зависимости от штата, стоимости объекта, типа недвижимости и того, будете ли вы жить в этом доме.
Поэтому считать нужно заранее.