Нотариус написал: "в браке не состоял". А согласия супругов все равно нужны
Вот почему мы не доверяем нотариальным заявлениям, если они отвечают не на тот вопрос.
Покупаем загородный объект.
Участок.
Дом.
Баня.
Бассейн.
Гараж.
Гостевой дом.
На другой стороне агент, большое агентство недвижимости и два юриста.
Мы просим:
"Дайте справку из ЗАГС о семейном положении продавца за весь нужный период".
Нам отвечают:
"Зачем? Вот нотариальное заявление, что на момент покупки участка продавец в браке не состоял. Нотариус все проверил".
И дальше нас начинают убеждать:
"Все нормально".
"Нотариус же проверил".
"Он покупал участок не в браке".
"Никаких согласий не нужно".
Вот только проблема вообще не в том, был ли он в браке в день покупки участка.
Проблема в том, что участок покупался 15 лет назад.
А за эти 15 лет на нем появились дом, баня, бассейн, гараж и гостевой дом.
И за эти же 15 лет у продавца было несколько браков.
То есть земля могла быть куплена не в браке.
А дом мог строиться уже в первом браке.
Баня и гараж - во втором браке.
А сейчас человек продает объект, находясь уже в новом браке.
И вот здесь нотариальное заявление "на момент покупки участка в браке не состоял" становится почти бесполезным.
Оно может быть правдивым.
Но оно не закрывает риск.
Потому что вопрос не только в земле.
Вопрос в постройках.
Когда они появились?
Когда их зарегистрировали?
В каком браке это было?
За чей счет строились?
Был ли раздел имущества?
Есть ли брачный договор?
Давали ли бывшие супруги согласие?
Вот где настоящая мина.
А нам пытаются закрыть эту мину одной красивой бумажкой.
"Нотариус проверил".
Да, возможно, проверил.
Но что именно?
Состоял ли человек в браке на дату покупки участка.
А нам нужно понять другое:
в каком семейном статусе он создавал весь объект, который сейчас продает.
Потому что потом может прийти бывшая супруга и сказать:
"Подождите. Дом строился в браке. Мои права нарушены".
Или другая бывшая супруга скажет:
"Баня и гараж появились в нашем браке".
И покупатель будет сидеть с нотариальным заявлением, где написано:
"На дату покупки участка в браке не состоял".
Ну и что?
Эта бумага не ответила на главный вопрос.
В итоге по такой сделке могут понадобиться согласия не только нынешней супруги.
А еще и бывших супруг.
И вот тут начинается самое интересное:
они могут согласие дать;
а могут не дать;
могут попросить денег;
могут заявить, что их права нарушены;
могут потом пойти в суд.
И покупатель все это получит уже после сделки.
Вот почему мы просим не "какое-нибудь заявление у нотариуса".
Мы просим конкретный документ под конкретный риск.
Нам нужна справка из ЗАГС не просто "на дату покупки участка".
А за период, когда создавались и регистрировались все постройки.
Потому что загородный объект - это не всегда один объект.
Это история на 10-15 лет.
Купил землю.
Женился.
Построил дом.
Развелся.
Женился снова.
Построил баню.
Построил гараж.
Снова развелся.
Построил еще один дом.
Теперь продает.
И если эту историю не разложить по датам и бракам, вы не понимаете, чьи права могут всплыть потом.
📎 Мой вывод простой.
Если продавец говорит:
"Участок я покупал не в браке"
это еще не значит, что весь загородный объект свободен от супружеских рисков.
Надо смотреть не только дату покупки земли.
Надо смотреть весь период, когда строились и регистрировались объекты.
И если вместо справки из ЗАГС за нужный период вам дают нотариальное заявление на одну дату, я бы не расслаблялся.
Не та справка - это не закрытый риск.
Это просто красивая бумага, с которой потом можно пойти в суд.
