ДОХОДНАЯ ОБЩАГА! Почему сдавать дом по комнатам в США легче и безопаснее, чем сдавать одной семье.
Когда я первый раз услышал про доходные дома в 2015 году я так и думал - что сдача по комнатам это как общага, куча проблем, малодоходные жильцы, которые сидят дома без работы, постоянно жалуются и не платят по любому поводу.
Хочу разобрать несколько неочевидных моментов, на примере одного из наших домов:
🟢 Доход по комнатам выше - самое очевидное ▫️ LTR (long-term rental - обычная долгосрочная аренда семье): ~$2000/мес ▫️ Коливинг (по комнатам): ~$5,500/мес
При ипотеке $2,000, в первом случае ноль и даже убыток, а во втором чистый доход около $1,500-2,000
🟢 Скорость заселения
▫️ LTR - заселение с риэлтором одной семьи (2-6 недель) или по программе section 8 от государства занимает 2-6 месяцев ▫️ Коливинг - дом вышел на полную загрузку (7 из 7) за 3(!) недели с публикации объявления. В целом людей, которые могут позволить арендовать целый дом меньше, чем людей которые могут арендовать комнату.
🟢 Качество арендаторов
▫️ LTR - это всегда большая семья, дети, собаки, дом не снимает одинокий работающий человек. Люди много времени проводят в доме, используют системы дома, отдыхают, приглашают друзей. Если семье нечем платить - ей некуда идти, они будут затягивать до последнего.
▫️ Коливинг - одинокий, работающий синий воротничок, с доходом 15-20$ в час, копит на первый взнос или сезонный рабочий, путешествующие медсестры и тп. Они приходят ночевать. Кстати мы не берем фрилансеров 🙂 сорян, они тоже много внимания требуют, тк постоянно дома.
💸 Если арендатор не платит
▫️ LTR - если у семьи нету денег на аренду, она либо ищет как не платить через "non livable conditions", либо кормит обещаниями вплоть до самого eviction. Пара месяцев простоя и несколько тысяч долларов убытка.
▫️ Коливинг - оплата понедельно, если долг больше 300$ - автоматически анулирование контракта и выселение. Общая статистика платформ на 100 жильцов 1 случай выселения, более важная цифра - собираемость платежей 95-97%!
💸 Если арендатор съезжает
▫️ LTR - ты теряешь 100% дохода и платишь ипотеку несколько месяцев(!) пока не найдешь нового - убыток 4-6 тыс.$ ▫️ Коливинг - если один из 7 арендаторов сьехал, ты делаешь уборку комнаты за 100$ и находишь нового за 1-3 дня (у нас такая статистика). Простой минимальный, расходы - уборка и маркетинг итого $300. В коливинге живут в среднем 9-13 месяцев.
🔧 Износ и ремонт
▫️ LTR - у тебя как у владельца нет права зайти в дом для проверки, ты узнаешь по факту, когда арендаторы уехали, что они оставили после себя
▫️ Коливинг - арендуются комнаты, общие зоны открыты для владельца. Регулярный клининг - глаза внутри дома, поломку чинят пока копеечная. По опыту управления своим первым доходным домом в 2015 году - это было здание на 25 квартир-студий, 30+ человек, 5 лет - дом в норме, нужен только плановый ремонт.
Мой вывод: сдавать дома по комнатам - риск ниже, а доход выше.
Кстати, я записал подробное видео на этом доме - разбираю там как раз этот и другие мифы про коливинг, показываю всю математику. Скоро выложу, поделюсь. Ролик получился огонь. Так что как обычно с вас реакция 🔥, а от меня - качественный контент.