Раз уж взялся разбирать портфели миллиардеров-девелоперов, после Ортеги логично двигаться к персонажу калибра «буквально придумал целый район на Манхэттене». Стивен Росс, основатель Related Companies, собрал портфель дороже 70 млрд $. Напомню, его проект Hudson Yards до сих пор удерживает рекорд самого дорогого девелоперского проекта в истории США с оценкой почти 1 млрд $ за акр.
Если Ортега всю жизнь прячется от журналистов, Росс сам с удовольствием рассказывает свою историю по десяткам интервью, и фактуры от этого больше, чем реально разгрести за один подход.
💼 Как обычно, меня интересовала не сумма в портфеле, а логика, по которой он собирался больше 50 лет:
1. Начинал с налогов.
1972 год, Bear Stearns увольняет своего налогового юриста Стивена Росса. У него нет строительного опыта и нет капитала, кроме 10 000 $, занятых у матери, но он знал налоговый кодекс лучше, чем девелоперы вокруг. На эти деньги он начинает структурировать сделки по субсидируемому жилью для состоятельных инвесторов, и за первый год «консультационная» схема приносит ему 150 тыс. $. (Держим в голове, что это доллар начала 1970-х, а не нынешние 150 тыс. $.) Империя Related, если разбираться в её истоках, началась с умения читать налоговый кодекс внимательнее других.
2. Рынки, где построенное невозможно повторить.
Сама Related формулирует стратегию как позиционирование на «premier high-barrier-to-entry markets». То есть фокус на рынках с максимально высоким порогом входа. Компанию интересуют локации, где сложность зонирования и согласований становится барьером для конкурентов. Нью-Йорк, Лондон, Абу-Даби, теперь ещё Уэст-Палм-Бич — новому игроку тяжело сюда зайти, и это определяет его выбор.
3. Без давления со стороны акционеров.
Related могла бы выйти на биржу ещё несколько десятилетий назад, но так и осталась частной компанией. Без публичного статуса проект можно вести десятками лет, не объясняя акционерам каждый квартал, зачем это нужно, и договариваться о городских партнёрствах такой сложности, на которую публичная компания просто не пойдёт. Тот же Hudson Yards строился больше десяти лет. Сомневаюсь, что совет директоров с квартальными KPI и годовыми бонусами дотерпел бы до сдачи.
4. Ставка на «невозможные» проекты.
Когда Related заходила в Hudson Yards, большинство девелоперов вокруг были уверены: проект слишком сложный, слишком дорогой и слишком долгий. Сам Росс потом объяснял: рост компании строится на готовности брать то, что остальные считают нереализуемым. Та же история с Уэст-Палм-Бич: вложено уже порядка 10 млрд $, а конечная цель — Кремниевая долина во Флориде.
5. Mixed-use как страховка.
Здания одного назначения в портфеле Related почти не встретишь. Жильё, офис, ритейл и культурные объекты внутри одного проекта держатся друг за друга: жильё дороже, потому что рядом инфраструктура, а инфраструктура окупается, потому что по соседству платёжеспособный спрос. Related одновременно крупнейший частный владелец люксового арендного жилья в стране (40 000+ юнитов) и крупнейший частный держатель доступного жилья. Фундамент бизнеса постепенно стал рабочим активом.
6. Диверсификация в новые классы активов без отказа от ядра.
В 2025-м Related запускает отдельное направление Related Digital под дата-центры. Компания увидела спрос со стороны AI-рынка и зашла туда с теми же компетенциями, что раньше: земля, разрешения, инфраструктура, капитал. Первая очередь кампуса на 302 МВт уже строится в Вайоминге. Россу 86 лет, за плечами полвека в девелопменте, и ни то ни другое не стало препятствием для входа в совсем новый для компании актив.
Оглядываясь на эти шесть пунктов, понимаю, что за ними довольно банальная логика, которая никак не привязана к количеству нулей в портфеле. Разница с Ортегой ровно одна: у него философия «купи и не трогай», у Росса — «строй новое с той же дисциплиной, что и полвека назад». Любопытно, что к одному итогу они пришли абсолютно разными путями, и оба всё ещё в деле.
