⚖️ Принятие правил землепользования и застройки с «нулевыми» параметрами застройки прекращает договор аренды участка под строительство https://www.v2b.ru/2026/08/05/prinyatie-pravil-zemlepolzovaniya-i-zastroyki-s-nulevymi-parametrami/
В 1997 году компания получила от города в аренду на 49 лет земельный участок для строительства административного здания. Однако разрешение на строительство так и не было получено, а последний отказ уполномоченного органа был признан судом законным еще в 2015 году. В марте 2017 года Правительство Москвы утвердило правила землепользования и застройки, согласно которым участок попал в территориальную зону сохраняемого землепользования. Поскольку на участке отсутствовали объекты капитального строительства, параметры разрешенного строительства для него стали равны нулю. Новое строительство на таких участках без изменения правил землепользования и застройки стало невозможно. Департамент городского имущества потребовал в суде признать договор аренды прекратившимся с даты принятия этих правил. Компания, в свою очередь, подала встречный иск о расторжении договора, ссылаясь на невозможность использования земли по назначению.
Суды первой и апелляционной инстанций согласились с департаментом и признали, что договор аренды прекратил свое действие 28 марта 2017 года из-за невозможности исполнения, вызванной актом государственного органа. Суд округа эти решения отменил, сославшись на то, что ранее, уже после принятия правил землепользования и застройки, департамент проиграл спор о расторжении договора по другому основанию и сам взыскивал арендную плату, тем самым признавая договор действующим.
Верховный Суд РФ поддержал первую инстанцию и апелляцию. Он отменил постановление окружного суда и оставил в силе решение о прекращении договора. Судебная коллегия по экономическим спорам разъяснила, что утверждение правил землепользования и застройки является актом органа государственной власти, который в силу статей 416 и 417 Гражданского кодекса РФ прекращает обязательство, если его исполнение становится полностью невозможным. Установление «нулевых» параметров застройки — это как раз та ситуация. Предыдущие судебные споры о расторжении того же договора по иным основаниям не имеют преюдициального значения для данного дела, поскольку здесь рассматривался другой юридический состав — прекращение обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, а не его расторжение в одностороннем порядке.